FORRETNINGSIDÉ
|
FORRETNINGSIDÉ
FOR ÅLFJELL - VASET SKISENTER VED BERNT AMDAHL
Målsettingen er at det skal utvikles et feriereisemål
og fritidsboligområde hvor utviklingen av områdets aktivitetstilbud vil
bli basert på følgende innledning: Et allsidig skianlegg for alpint / telemark, snowboard og langrenn / turløyper særlig tilpasset behovet for barnefamilier fra Skandinavia, Baltikum og Tyskland / Holland. Et skiområde som framstår som et attraktivt regionalt reisemål både for dagsturer og med muligheter for lengre opphold for barnefamilier, grupper og vennereiser fra Sør og Østlandet og de markedene som nevnt i avsnittet over. Et skiområde tilrettelagt som et kjærkomment tilbud til kommunens barn og voksne. Sommer /høst: Vaset ligge sentralt plassert i et
spennende og opplevelsesrikt område. Helårig: Det skal legges stor vekt på tilrettelegging av attraktive områder for fritidsboliger. Et sentralt konkurransefortrinnet skal være kvaliteten og bredden av aktivitetstilbudene - hele året. Sentral forutsetning for å lykkes ! Det må utvikles en slagkraftig
organisasjon for markedsføring, salg og booking for Vasetområdet og i nært
samarbeide med destinasjon Midt - Valdres AS Beliggenhet: Vaset ligger sentralt plassert i Valdresregionen. Kjøretid til Fagernes er ca. 20 min. og til de sentrale, tettbefolkede områdene i Øst Norge, ca 3 timer. Området er synfart i to omganger. Konklusjonen etter synfaring og
gjennomgang av tilgjengelig kartmateriale for området er : for videreutvikling av turisme området har svært god variasjon m. h. t. fjellskog, barskog og snaufjell området egner seg svært godt for utvikling av et alpin skiprodukt Skianlegget: Ved å utnytte områdene, som vist på kartet, har man tegnet inn i alt 15 skiheiser. Disse er somkartet viser, lagt i system slik at man kan dra på dagstur på alpinski i varierte nedfarter.Kapasiteten vil ligge på ca 13.000 pers per time. Kapasiteten vil være avhengig av hvilke heisetyper man velger. Nedfarter: Forprosjektet beskriver muligheter for hele 50 nedfarter / transportløyper med forskjellig vanskelighetsgrad. Hoveddelen av nedfartene vil være grønne og blå nedfarter, som gir anlegget en klar familieprofil.Området gir også muligheter for røde nedfarter, som vist på kartet, og ved en vider utvikling av området kan svarte løyper, som er de mest krevende, planlegges og bygges. Vurdering av de alpine nedfartene: Idrettsanlegg: Skianlegget vil kunne bli et svært viktig idrettstilbud til Vestre Slidres barn og ungdom. Ved å bygge kunstsnøproduksjon og flomlys i nedfartene 12 og 13, har kommunen et fullverdig alpintilbud. Nedfartene 9 og 10 egner seg også godt til trening og konkurranser. Et slikt tilbud vil stimulere til aktiviteter utendørs for alle brukergrupper. Aktivitetsproduktet: A ) Vinterproduktet bør bestå av: B ) Sommerproduktet: Generelle trender Vinterturisme med basis i alpintilbudet er av avgjørende betydning for å kunne bygge ut en helårsdestinasjon i Norge. Dette skyldes først og fremst at for å kunne bygge opp en tilstrekkelig "sengebase" for å tilrettelegge for "volumturisme", er destinasjonene avhengig av 5 mnd. vinteraktiviteter for å kunne finansiere utviklingen av såkalte "varme senger" / kommersielle senger. Sommersesongen er normalt for kort til å forsvare slike "tunge" investeringer. De siste årene har derfor vært preget av at de største reisemålene har videreutviklet sine tilbud, mens de små har stått stille. Familienes vilje til å leie ut egen fritidsbolig når de selv ikke ønsker å disponere den, er sterkt økende og har bidratt til stor volumøkning i disponible senger. Denne utviklingen gjør også at markedet nå kan tilby høykvalitets overnattingstilbud som finansieres av privatpersoner og ikke bare av kommersielle investorer. Økt kapasitet og lønnsomhet Suksessen til de største reisemålene de siste 10 årene har ført til større investeringslyst og brakt inn "profesjonelle" investorer i tillegg til lokale aktører. Dette igjen har ført til behov for større forutsigbarhet og helhetlige planverk for destinasjonene og utarbeidelse av såkalte "Masterplaner" har blitt en nødvendighet / forutsetning. Det har videre vist seg at det er en klar sammenheng mellom størrelsen på alpinanlegget og lønnsomhet. Beliggenhet i forhold til de viktigste vintermarkedene som Danmark og Sverige viser seg også å være avgjørende for vekst og lønnsomhet, men ikke helt avgjørende. De 5 største vinterereisemålene; Trysil, ,Hemsedal, Geilo, Hafjell og Oppdal står for nesten 50 % av alle ferie / fritidsgjestedøgn og over 55 % av vintergjestedøgnene kommer fra utlendinger ( Danmark og Sverige. For sommermarkedet utgjør utlendingene knapt 50 % ). Noe statistiske grunnlagstall: Markedsandeler og konkurrenter De viktigste markedene Andel av ferie / fritidsrelaterte gjestedøgn – vinter
Til hvilke land reiser de ulike nasjonene ? Fordeling av markedsandeler – skiferie 1997 / 98 – noen eksempler
Danmark er det viktigste eksportmarkedet for Norge som vintereisemål samtidig som det svenske skireisemarkedet er om lag 4 ganger så stort som det danske. Hele 85 % av de svenske skireisene skjer til eget land. De siste 4 årene har både Norge og Sverige tapt markedsandeler i det danske markedet totalt sett mens Alpelandene har økt sin markedsandel fra 35 – 48 % i denne perioden. Total har det danske markedet økt fra 221.000 skireiser i 1987 til 403.000 i 1999. Det er verdt å merke seg at det er gruppen "under 35 år uten barn" som har hatt størst vekst i det danske skireisemarkedet de siste 10 årene. Samtidig er det 50 % av barnefamiliene som reiser til Norge og 30 % til Alpelandene. Konklusjon Norge er i ferd med å tape viktige markedsandeler og volum i sitt største eksportmarked – vinnere er Alpelandene. Hvilke aktiviteter etterspør de skireisende ? Nasjonsvis fordeling etter skiaktivitet
Konklusjon Alpint / telemark er den dominerende gren med tanke på antall utøvere. Turskiløpere utgjør en liten del av det totale europeiske skimarked, og en liten del av de skitturistene som kommer til Norge. Samtidig er det viktig å påpeke at turskilløpning er en viktig del av noen norske reisemål. Merk ! En ny aktivitet i Europa er "walking" – fottur på snø der en bruker truger. I 1999 benyttet 1,4 mill. mennesker truger i Frankrike og de er hovedsakelig skiløpere som ønsker å prøve nye aktiviteter. Hvilke overnattingsformer og reisemåte er framtredende i de ulike markedene ?
Merk ! Når det gjelder dansker og svensker som kommer til Norge på skifere foretrekker de i all hovedsak å bruke egen bil samt selvhushold. Beskrivelse av Norge som skireisemål Vanlige utsagn !
Turoperatørenes kravliste for framtidens reisemål ( Kriterier som må oppfylles ) Ski inn / ski ut muligheter fra
overnattingsstedene / servering Behov for kapital til markedsføringstiltak - 2.000 nye senger pr. år Nye destinasjoner / økt markedsandeler / flere turister til Norge Behov for nye gjestedøgn fram til år 2010 dersom det bygges 2.000 nye senger i snitt pr. år fram til 2010 Generelle betraktninger For nye destinasjoner som planlegger å etablere seg i markedet er det avgjørende å sette sin egen satsing inn i en større sammenheng. Ikke minst er det viktig å forstå omfanget av den markedsinnsats som skal til for å fylle nye senger og at den enkelte destinasjon må planlegge med å bidra til nasjonens felles markedsinnsats for at det skal være mulig å lykkes for alle.
Ved en så høy kapasitetsvekst som 2.000 nye senger pr. år vil målsettingen måtte være å skaffe 750.000 nye gjestedøgn ( 50 % av 1,5 mill. ) fra Tyskland, Nederland og Storbritannia. Dette betyr et samlet volum fra disse tre landene på 1.025.000 gjestedøgn innen 2010. En slik vekst vil kreve minst at markedsføringsresursene økes til 15 mill. kroner. Dette volumet forutsetter også et høyt volum på det svenske og danske markedet. Beregninger viser at minst 450.000 gjestedøgn ( 30 % av 1.500.000 ) må komme fra disse to markedene. Dette betyr i praksis en økning på 41 % til 1.538.000 gjestedøgn innen 2010 og en markedsinnsats på 12 mill. kroner. Samlet markedsinnsats vil derved utgjøre 27 mill. kroner og samlet en økning på 14 mill. kroner sammenlignet med innsatesen i 1999. I tillegg kommer innsatsen på det norske markedet. Det vil også være behov for "Merkevarebygging" i disse landene. Med en antatt omsetning på 2,0 milliarder norske kroner vil behovet for årlige markedsføringsresursser utgjøre minimum 40 mill. kroner. ( 2 % av 2,0 milliarder kroner ) inkl. det norske markedet ( 17 mill. kroner ). Konklusjon En satsing på merkevarebygging vil kreve totalt mellom 40 – 52 millioner kroner pr. år inkl. Norge. Andelen til eksportmarkedsføring bør ligge mellom 23 – 35 millioner kroner og det er rimelig å anta at Vaset / Ålfjell bør planlegge med en markedsinvestering på min. 5 mill. kroner. Hva vil et sammendrag av markedsvurderingene kunne bety for en framtidig satsing på turistutvikling for Vaset / Ålfjell ? En framtidig større / næringsmessig satsing på turistutvikling for Vaset / Ålfjell bør bare gjennomføres dersom det er mulig å tilrettelegge for en helhetlig balansert utvikling – en såkalt "Masterplan". Et slikt plangrunnlag setter også SND som forutsetning for å delta i det videre utviklingsarbeidet. Dersom en ikke greier å trekke alle
grunneiere, turistaktører og kommunen med i en slik prosess som har som
mål å klarlegge / bli enige om: Dersom en kommer fram til at forutsetningene for en næringsmessig turistsatsing er tilstede bør følgende strategier vektlegges tungt: A ) Alpinproduktet må stå i sentrum samtidig som Vaset / Ålfjell’s turtilbud videreutvikles. Kapital til å gjennomføre en videreutvikling av turtilbudet vil slik utviklingen er andre steder, måtte komme fra inntekter i skiheisanlegget. B ) Nødvendige tilgjengelige årlige markedsresursser bør utgjøre 3 – 5 mill. kroner dersom en velger å satse på det skandinaviske markedet og opp mot 7 - 10 mill. om en vil satse på et Nord – Europeisk marked. Med andre ord vil muligheter for tilgjengelige markedsmidler for destinasjonen Vaset / Ålfjell være avgjørende for valg av markedsområder / kunde grupper. Troen på tilgjengelige markedsmidler må også være styrende for områdets totale utbyggingstakt / vekststrategi. I Forprosjektet er nesten alle heisene foreslått som T-heiser og dette åpner for å utvikle en relativt betydelig total heiskapasitet i området uten alt for store heisinvesteringer. Flere av heisene har karakter av å være tilbringerheiser / lokal aktivitetsheis for barn og bør / kan bygges i takt med at nye boområder utvikles. Det store antallet fritidsboliger som området gir plass til vil også kunne bidra til å holde investeringskostnadene for skiheiser så lavt som mulig dersom en legger en "investeringsavgift" for heisutbygging / utvikling av aktivitetstilbud på hver tomt som selges i området. C ) Overnattingstilbudet bør i all hovedsak bestå av selvhushold basert på kunder med egen bil fra Sør – Norge, Sør – Sverige og Danmark. Det anbefales at det ikke satses alt for sterkt på utbygging av kommersielle senger før enlegget har utviklet 2 / 3 av sin samlede heiskapasitet. Dersom en velger å satse på de baltiske områder og f.eks. England vil det være behov for et moderne, ikke for stort hotell. En del "nytere" fra de nye markedene er ikke kjent med fritidsboligferie. Området må imidlertid ivareta behovet
for : D ) Felles satsing på et profesjonelt booking / markedsføringsselskap for Vaset / Ålfjell / destinasjonen er en absolutt nødvendighet for å lykkes. I tillegg må det utvikles felles servicetiltak / obligatoriske for hele området - pliktig deltakelse. E ) Takten for salg av fritidsboliger vil bestemme takten på heisutbyggingen. En må satse på utvikling av boområder som tilfredstiller kravet om ski inn / ski ut og det innebærer at en må prioritere boområder i tilknytning til forslått rekkefølge for heisutbygging. Bookingselskapet bør eies av aktørene på destinasjonen og framstå som et felles utviklingsverktøy / salgsapparat. Markedsvurderinger for Vaset / Ålfjell / fritidsboligområde – er det mulig å selge så mange tomter som området gir muligheter for ? Dagens situasjon I dagens marked er det stor etterspørsel etter fritidsboliger / tomter. Undersøkelser som ble gjennomført av Dagbladet i 2000 viste at minst 175.000 norske familier kunne tenke seg å eie egen fritidsbolig på fjellet. Tilbudet utgjorde på denne tiden kun 5 - 6.000 enheter. Denne markedssituasjonen har ført til at tomteprisen i de attraktive områdene er fullstendig ute av kontroll og bidrar til at mange skianlegg ikke får den vekst de ønsker seg. Samtidig skaper dette muligheter for områder som satser på de aktivitetstilbudene markedet vil ha. Det er her utviklingen av et spennende familieskianlegg på Vaset / Ålfjell vil ha sin styrke. Området egner seg ypperlig til formålet gjennom et fint skitilbud både for tur og alpint, det har med sin beliggenhet kort vei til markedet for tomtekjøpere. Framtidens muligheter Historien har vist at det er de områdene som kan tilby et godt alpint skitilbud som har vært vinnerne i fritidsboligmarkedet, ikke bare når det gjelder salg av tomter, men også hva angår prisutviklingen i annenhåndsmarkedet. Kravet er at aktivitetstilbudene må ha høy kvalitet, forutsigbar regularitet og være tilpasset hele familiens behov - alt dette vil kunne utvikles for Vaset / Ålfjell, særlig hvis følgende forutsetninger innfris: Høy standard på botilbudene – med
tilgang på ISDN / bredbånd - endret arbeidsmønster vil i framtiden gi økt
bruk av fritidsbolig som "det annet hjem" Aktivitetsanlegg med lave kapitalkostnader Forprosjektet foreslår at aktivitetstilbudene finansieres gjennom opprettelsen av et "fond". Målsettingen er at for eksempel inntil kr.100.000,- pr. fritidsboligtomt går til å finansiere heiser, nedfarter, snøproduksjon, aktivitetstilbud osv. Vi vurderer det dit hen at dersom aktivitetstilbudene i et område er slik markedet etterspør, vil det samme markedet være villig til å betale en "overpris" som inngangsbillett til avkastning ved f.eks. videresalg. I tillegg til
dette vil det være viktig å utvikle ordninger som bidrar til finansiering
av produktutvikling / vedlikehold av eksisterende aktivitetstilbud. LIVSSTILTURISME - NYTEREN KONTRA YTEREN En klar trend i dagens turisme er at vi i økende grad får en rask voksende gruppe turister som ønsker å nyte fritiden sin. Velstanden øker i Europa, folk har økonomi og tid til å reise, og ferievanene forandres i takt med denne utviklingen. Europas befolkning ser seg om etter områder som har særpreg og genuinitet. Miljø og kvalitet blir i økende grad det
mest etterspurte. Denne gruppen ønsker et bredt spekter av aktiviteter og
tilbud, men de vil selv bestemme og velge det som passer for deres behov
og fysiske kapasitet. Denne gruppen reiser til alle årstider, og derfor må
man søke å legge til rette og avpasse aktiviteter og tilbud som gir
forståelse og opplevelse av området de har valgt. VALG AV BO-FORMER Nytergruppen velger ikke selvhushold i fritidsboliger/hytter. De reiser ikke på ferie for å utføre de samme arbeidsoppgaver som hjemme. De ønsker å bruke tiden på seg selv, og ikke på daglige husholdningsoppgaver. Nytergruppen velger fullservicetilbud. Ikke for store hoteller som kan gi en personlig service og trygghet er for denne gruppen den viktigste bo- form. Apartementsleiligheter med catering og renhold er også brukervennlig, og gir ofte en større frihet med hensyn til valg av mat og tidspunkt for de forskjellige aktivitetene. ET ANNET SEGMENT, MEN OGSÅ LIVSSTILTURISME En annen økende gruppe av livsstilturister i Europa er de som søker til naturen og til godt organiserte aktiviteter. Denne gruppen kan heller ikke defineres i faste alderssegmenter, men bygger på fysiske kvaliteter og ønsker opplevelser i pakt med natur og dyreliv. De ønsker å kjøpe godt organiserte aktiviteter og opplevelser hvor det er faste dagsprogrammer og hvor alt er tilrettelagt. Aktiviteter som medfører overnatting ute eller i kojer er for denne gruppen svært eksotisk. Gruppen er ikke så stor som nytergruppen, men økonomisk er de også sterke og gir ofte gode ringvirkninger i sine miljøer. NYE MARKEDER Avstandene til de Europeiske markedene blir stadig kortere. Nye grupper av turister og opplevelsessøkende vil øke i årene som kommer. Ved reisemålsutvikling er man avhengig av å følge trendene og søke å bygge destinasjonene slik at de dekker behovet for de fleste segmenter av reisende. En viktig ting i reisemålsutvikling er at det genuine og særegne ikke må vike plass for en alt for stor grad av kommersialisering. Det finnes mange eksempler på at dette har vært tilfelle i Norge. I de tradisjonelle skandinaviske
markedene har man i dag nådd svært langt med hensyn til det produktbehovet
disse turistene ønsker. En videre økning i antall reisende fra disse er
marginale, derfor må man i planlegging og markedsarbeide tenke nytt og
utradisjonelt, Det vil i årene som kommer være et stort behov for "grønne
lunger" for Europas befolkning. Ikke minst er de nye øst-europeiske
markedene spennende og utfordrende. Den økonomiske utvikling i disse
landene gir bud om at ferie og fritid vil bli en enormt viktig del av
folks hverdag. Denne utvikling må vi i Norge ta på alvor og planlegge for.
Utvikling av en "Masterplan" / forretningsplan Dersom det er ønskelig å ha med seg SND og profesjonelle investeringsmiljøer, vil en "Masterplan" for området være nødvendig. Masterplanens målsetting er å vise en tilnærmet optimal utnyttelse av et område for turistutvikling. En arealdisponeringsplan sikrer forutsigbarhet for aktørene over et langt tidsrom, samtidig som det gjør det mulig for alle parter å "vite hva en "kjøper" på kort og lang sikt. Masterplanen inneholder forslag til reguleringsbestemmelser som er viktige konkurranseparameter / vurderingsgrunnlag for investorer. Langsiktighet / forutsigbarhet / "riktig" prispolitikk Ved valg av mulige samarbeidspartnere vil det være av avgjørende betydning å finne aktører som viser evne til langsiktighet og helhetlige framtidsrettede løsninger. Framtidige partnere må også forstå betydningen av at aktivitetstilbudene finansieres på en slik måte at driften ikke tynges av kapitalkostnader og ordninger som sikrer et godt vedlikehold og produktutvikling. Valg av markedsstrategi for "riktig" prisnivå på fritidsboliger / tomter vil også være avgjørende for hvilket volum området tar sikte på å oppnå. Ved at skianleggets økonomi er en del av produktet, vil det være nødvendig å få bygget så mange fritidsboliger som mulig på relativt kort tid. Drift og vedlikehold av servicetilbudene Områdets totale servicetilbud vil være av stor betydning for framtidige kjøpere av tomt i området. Det vil derfor være viktig å legge inn finansieringen av servicetilbudene som faste årlige avgifter i kontraktene. Grunneierselskapet bør etablere en enhet som får framtidig ansvar for driften av området. Det vil også være naturlig at et eget driftsselskap har ansvaret for servering, skiutleie, skiskole, drift og vedlikehold av aktivitetsanleggene for å sikre god regularitet og felles utnyttelse av personalressursene. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ARKADIA, P.BOKS 5284, MAJORSTUA, N-0303 OSLO TEL 2336 6300 FAX 2336 6301 MOB 9240 5122 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||